Блог

Покупка земли с недостроем – как это лучше оформить, так чтобы и без риска и по-дешевле? – с таким  вопросом в наше Адвокатское объединение обратился клиент.

Ситуация была следующая: на земельном участке, который хочет приобрести наш клиент, находился объект незавершенного строительства. Вернее, объект был завершен, но вот никаких документов на его строительство владелец участка предоставить не смог.

В силу определенных обстоятельств, существовал риск предъявления нашему клиенту претензий относительно незавершенного строительством дома в виде получения дополнительной денежной компенсации за него.

Наша цель была предложить такой вариант покупки земли, чтобы не увеличить затраты и исключить вероятность дальнейших претензий от бывших владельцев.

И мы предложили следующее

Переход права собственности на недострой (объект незавершенного строительства) регулируется статьей 331 Гражданского кодекса Украины.

В случае, если право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано и не может быть подтверждено правоустанавливающим документом – данный объект не может быть отдельным предметом гражданско – правового договора, а значит, возможность заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – отсутствует.

Вместе с тем, право собственности на новую вещь, которая изготовлена (создана) лицом, приобретается этим лицом, если иное не установлено договором или законом.

Это означает, что в случае покупки земли, на которой расположен объект незавершенного строительства, то с целью защитить себя от возможных претензий бывшего собственника лучше было бы юридически оформить переход к Вам права собственности на данный недострой.

До момента оформления права собственности на объект незавершенного строительства предметом купли-продажи могут быть лишь строительные материалы, из которых он изготовлен.

Статья 132 Земельного кодекса Украины определяет обязательные условия договоров про переход права собственности на земельные участки: наименование сторон; вид договора; предмет договора с обязательным указанием места расположения, площадь, целевого назначения, правового режима; документ, подтверждающий право собственности на землю, данные об отсутствии запретов на отчуждение, ограничений на использование по целевому назначению (аренда, залог, сервитут); договорную цену; права и обязанности сторон; кадастровый номер; момент перехода права собственности.

Данный перечень не содержит требований об обязательном указании в договоре купли-продажи земли информации о том, свободен ли данный земельный участок от застройки.

Исходя из вышеуказанного, в данном случае вариантов оформления существует несколько. Для того, чтобы принять верное решение, как именно оформить сделку, необходимо понимать цель, которую необходимо достичь, а также учитывать некоторые процедурные моменты.

Вариант 1

Заключается и нотариально удостоверяется договор купли-продажи земельного участка. В тексте договора можно указать, что земельный участок отчуждается по согласованной сторонами цене со всеми насаждениями, элементами благоустройства, строительными материалами и т.д.

Позитивные моменты: нотариально заверенный договор очень сложно оспорить в суде. Переход права собственности на недострой будет зафиксирован. На цене договора это не отразится, а значит и затраты на нотариальное оформление не возрастут.

Вариант 2

Заключается и нотариально удостоверяется договор купли-продажи земельного участка свободного от застройки. 

Одновременно с тем, в простой письменной форме заключается договор купли-продажи строительных материалов.

Данный вариант менее удобен, поскольку в таком договоре будет необходимо указать детальный перечень материалов, цену по которой они продаются и т.п. Подтвердить проведение расчетов и прочее.

Однако, существует еще и третий вариант покупки земли. Если в тексте нотариального договора купли-продажи земли указать, что земельный участок свободен от застройки, то поскольку у бывшего владельца отсутствуют документы, подтверждающие строительство и затраты на материалы, обратиться  к Вам с каким-либо претензиями будет невозможно. 

Нотариальный договор как-бы зафиксирует юридический факт, того что земельный участок на момент продажи был свободен от застройки, а значит создателем и соответственно собственником недостроя является уже новый хозяин земельного участка.