Блог

До завершення будівництва і прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна, інвестору не належить право власності, а лише майнове право на нього.

В цій публікації розкажемо, що таке незавершене будівництво, які права і  можливості має власник, як захистити свої права на незавершене будівництво. 

Згідно із статтею 190 Цивільного кодексу України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав, в тому числі на незавершене будівництво, здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то на загальних підставах, визначених цивільним законодавством.

Останнім часом, на ринку нерухомості гостро стоїть питання не виконання забудовниками зобов’язань щодо завершення будівництва та прийняття будинків в експлуатацію. Подекуди через банкрутство забудовників.

Зростає кількість об’єктів незавершеного будівнцтва, тож які права, можливості захисту має власник?

Саме ця проблема є перешкодою для інвестора, якій сплатив 100% вартості об’єкту інвестування, аби стати повноцінним власником майна.

Законодавством передбачена можливість для інвестора захистити своє право на незавершене будівництво, шляхом

визнання за ним майнового (речового) права на проінвестований об’єкт нерухомого майна.

Так, в одній з станніх судових справ, інтереси інвестора в якій представляв адвокат нашого Адвокатського об’єднання, суд, відмовляючи в задоволені позовних вимог, виходив з вимог статті 44 Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом”, якою передбачено, що передача активів боржника, щодо якого порушено провадження у справі про банкрутство, можлива лише такими способами як: продаж майна шляхом проведення аукціону або продаж безпосередньо юридичній чи фізичній особі. Даний перелік є вичерпним.

Тобто суд першої інстанції не знайшов законодавчих підстав аби захистити права інвестора на незавершене будівництво!

Проте, Північний апеляційний господарський суд в постанові від 21 січня 2020 року скасував рішення суду першої інстанції, задовольнив апеляційну скаргу інвестора будівництва, інтереси якого представляв адвокат нашого Адвокатського об’єднання Софійський С.Ю. та зазначив, що згідно з нормами статті 33 Цивільного кодексу України до первинного способу набуття права власності, зокрема, належить набуття права власності на новостворену річ (в тому числі, на об`єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності.

Підставою первинного способу набуття права власності є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного – правовідносини, які виникли на підставі цих юридичних фактів.

Положеннями частини 2 статті 328 Цивільного кодексу України встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону.

Таким чином, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.

Отже суд підтвердив, що інвестор має право власності на незавершене будівництво та може отримати у власність проінвестоване житло в майбутньому, не зважаючи на існування справи про банкрутство забудовника та вимоги інших кредиторів до нього.

Ухвала господарського суду міста Києва

Постанова Північного апеляційного господарського суду

В цій складній справі з багатьма зацікавленими, права інвестора на незавершене будівництво були успішно захищені і він отримає свою нерухомість у власність найближчим часом.